Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?

Num primeiro momento, você sonha em adquirir o imóvel próprio e num segundo momento sonha em quitar o imóvel próprio. Mais que pagar a parcela do financiamento todo mês, saiba que você pode amortizar o financiamento imobiliário e caminhar rumo à tão sonhada quitação do imóvel. Quem não gostaria de ficar livre de um financiamento tão prolongado?

Amortizar significa reduzir o tamanho da dívida do imóvel junto a instituição financeira. Em regra, cada parcela paga é uma etapa da amortização. Mas para quem pensa em pagar um valor a mais e diminuir o tamanho da dívida existem dois modos diferentes que detalharemos a seguir.

Entenda seu financiamento

Existem diferentes métodos de financiamento imobiliário, sendo os mais comuns o Sistema Price e o Sistema SAC. Qual é o seu caso? Vale conferir no contrato que você assinou junto ao banco.

Sistema Price

Este sistema é o mais semelhante aos financiamentos tradicionais, como o de veículos ou parcelamentos no cartão. Neste sistema, a tabela de valores mantém as prestações fixas ao longo do contrato, mas a porcentagem de juros diminui, enquanto a parte destinada à amortização aumenta. Isso significa que, ao longo do tempo, você paga uma parcela menor de juros e uma parcela maior do principal. No caso dos imóveis, esta modalidade de financiamento é aplicada, em geral, a financiamentos de prazo mais curto (de no máximo 48 meses) e não para prazos mais longos.

Sistema SAC

Se seu financiamento é de longo prazo, provavelmente seu financiamento está no sistema SAC (Sistema de Amortização Constante). Nesse método, o valor do principal destinado à amortização fica constante, o que significa que, com o passar dos meses, é a parcela de juros que diminui.

Funciona assim a composição da mensalidade: Valor Fixo de Amortização Mensal + Juros Mensais Decrescentes + Seguro Obrigatório do Imóvel. Nesta tabela, os juros das primeiras prestações são mais altas e vão diminuindo um pouco mês a mês, enquanto o valor do principal permanece fixo.

Por exemplo, se a pessoa paga R$ 800,00 como principal, esse valor permanece igual por todo o prazo e o que varia são os juros somados ao principal, que começam maiores e diminuem um pouco todo mês. Então no exemplo a composição da mensalidade ficaria os R$ 800 (valor fixo de amortização mensal) + Seguro Obrigatório do Financiamento (valor fixo) + Juros (valor maior variável). A soma destes três é a parcela que você paga todo mês.

No Sistema SAC, o financiamento funciona como um triângulo invertido: o topo começa maior e vai se estreitando até a parcela final na base. A lógica envolvida é que, como o prazo do financiamento é muito estendido, os juros maiores logo no início antecipam gradualmente os riscos envolvidos na transação.

Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?

Se você tiver disponibilidade financeira a resposta é sim, vale a pena. Fazendo isso, você diminui o tamanho de seu endividamento e chega cada vez mais perto da quitação de seu imóvel. Existem dois modos de amortização: por redução do prazo (eliminação de parcelas) e por redução da parcela mensal. Vamos entender como funciona.

Redução do prazo

Quem reduz o prazo elimina parcelas do fim do contrato, de trás pra frente, pois as parcelas finais têm valor mais baixo. Optando por essa modalidade, você continua pagando em cada mês o mesmo valor com os juros decrescentes de sempre, mas com o aporte extra você elimina parcelas lá no final do contrato, aproximando assim o término do financiamento.

Quanto mais parcelas eliminadas, mais o final do financiamento se aproxima no tempo. Então, haverá menos parcelas lá no final para pagar e o prazo do financiamento é reduzido.

Os especialistas recomendam essa modalidade de amortização para aquelas pessoas que receberam um dinheiro extra, como participação nos lucros da empresa (PLR) ou outras fontes eventuais. O FGTS também pode ser utilizado para amortização dessa maneira (confira abaixo).

Redução do valor da parcela

Nesta modalidade, não há eliminação de parcelas lá no final. O prazo permanece o mesmo. O que acontece aqui é que o aporte baixa o valor mensal de cada parcela, aliviando o orçamento mês a mês. A mensalidade ficará mais baixa, pois o aporte extra permite a redução dos juros mensais, de um modo que o valor da parcela caiba mais no bolso.

Esta modalidade é vantajosa se você possui uma renda estável como funcionário público, recebe aposentadoria ou pensão, e deseja ter uma folga maior no orçamento mensal. Se o mutuário não faz questão de reduzir o prazo de financiamento mas prefere pagar menos todo mês, pode fazer o aporte e solicitar a redução do valor mensal. O valor reduzido das novas parcelas varia em função da quantia antecipada pelo cliente.

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Uso do FGTS

Nas duas modalidades é possível usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário, seja para reduzir prazo ou para reduzir o valor da parcela. Mas atenção: há regras para o uso do FGTS, então, se optar por usar o fundo, informe-se sobre as condições com o banco financiador de seu imóvel.

As regras do FGTS estipulam a amortização apenas a cada 24 meses, entre outras condições. Comunique à instituição financeira sua intenção de usar o FGTS para obter orientações detalhadas.

Agora, se for usar recursos próprios que não o FGTS, a amortização pode ser feita a qualquer tempo e pode-se repetir a operação a qualquer momento.

Prós e contras

Reduzir o prazo total ou diminuir a parcela do mês? Como decidir? Tudo depende de como você enxerga seu futuro, quais são seus planos, e claro, como avalia sua condição financeira atual.

Reduzir o prazo total prioriza a diminuição de tempo do financiamento: dessa forma você não altera o valor da mensalidade, que fica apenas naqueles juros decrescentes de cada mês. Apenas irá eliminar parcelas e antecipar o final do contrato. Essa maneira de amortização é interessante para quem, entre outras situações:

Pretende vender seu imóvel num futuro próximo;
Pretende adquirir outro imóvel em alguns anos;
Prefere ficar livre da dívida o mais rápido possível;
Tem intenção de se mudar do imóvel ou da cidade onde mora;
Tem planos profissionais que podem impactar a renda no futuro (começar um negócio próprio, por exemplo).

Agora, se preferir uma parcela mensal mais baixa, depois do seu aporte extra o número de parcelas fica igual ao contratado de início, mas o valor de cada mensalidade diminui, aliviando assim seu orçamento. Este caso é interessante para quem, entre outras situações:

Precisa aliviar o impacto da parcela de todo mês no orçamento doméstico;
Prefere pagar cada parcela o mais baixo possível;
Tem uma fonte de renda estável (funcionário público, aposentado ou pensionista, por exemplo);
Não tem planos em mente de vender o imóvel;
Pretende morar no mesmo endereço por tempo indeterminado.

Analise o que for melhor para você. Se estiver em dúvida, entre em contato com a instituição financeira e peça simulações nos dois modos para que você possa decidir com tranquilidade.

Para finalizar…

Amortizar o financiamento imobiliário pode ser um bom negócio se você conseguiu algum dinheiro a mais e não irá contar com este valor para emergências e outras prioridades. Com a amortização, você reduz o ônus financeiro a longo prazo e se aproxima cada vez mais de quitar sua casa própria.

Qual a melhor maneira de amortizar? Reduzir o prazo total ou diminuir a parcela mensal? Seja qual for a modalidade escolhida, não se esqueça de se informar junto à instituição contratada como ficará o saldo devedor e levante a nova configuração do contrato após cada aporte extra.

Importante: você pode optar por uma modalidade agora e optar por outro modo depois. Isso você decide, entre um aporte e outro. Se preferir diminuir o prazo agora, pode diminuir o valor da parcela no próximo aporte e vice-versa.

Apenas em caso de uso do FGTS, é preciso um intervalo de dois anos (24 meses) entre cada aporte, contando a partir da data do aporte inicial.

Tudo acertado com a instituição financeira, exija que tudo seja formalizado e documentado. Depois, anexe os documentos ao contrato original para um melhor acompanhamento. Bons negócios e boa sorte.

Importante: esta matéria tem caráter informativo, tendo por referência as melhores fontes disponíveis. Não atuamos em consultoria financeira ou função similar. Ciente das informações aqui disponibilizadas, consulte a instituição financeira contratada por você e informe-se diretamente sobre seu caso específico.

Páginas de Referência

Tire suas dúvidas

O que significa amortizar o financiamento imobiliário?
Amortizar significa reduzir o tamanho da dívida do imóvel junto à instituição financeira.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário mais comuns?
Os tipos mais comuns são o Sistema Price e o Sistema SAC.
Como funciona o Sistema Price?
O Sistema Price mantém prestações fixas ao longo do contrato, com a porcentagem de juros diminuindo e a parte destinada à amortização aumentando. É a modalidade tradicional do financiamento automotivo ou o parcelamento no cartão de crédito, por exemplo. Destina-se a financiamentos mais curtos, de 48 meses em média.
E o Sistema SAC, como opera?
Utilizado para prazos extensos de financiamento (acima de 10 anos), no Sistema de Amortização Constante o valor do principal destinado à amortização é o mesmo, enquanto a parcela de juros começa maior e diminui com o tempo, mês a mês. A parcela é composta por Principal Constante + Seguro Obrigatório + Juros.
Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?
Sim, se houver disponibilidade financeira, a amortização é recomendada para reduzir a dívida e caminhar rumo à quitação do imóvel.
Quais são as formas de amortização?
As formas incluem a redução do prazo (eliminação de parcelas) e a redução da parcela mensal.
Como funciona a redução do prazo?
Reduzindo o prazo, eliminam-se parcelas do fim do contrato, aproximando-se da quitação mais rapidamente.
E a redução do valor da parcela?
Reduzindo o valor da parcela mensal, alivia-se o orçamento mensal, mas o prazo permanece o mesmo.
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário?
Sim, é possível usar o FGTS para reduzir o prazo ou o valor da parcela, seguindo as regras estipuladas. O intervalo para uso do FGTS é de 24 meses a cada aporte, contando da data do primeiro uso do fundo.
Quais são os prós e contras de reduzir o prazo ou a parcela mensal?
Reduzir o prazo é indicado para quem busca quitar o imóvel mais rapidamente, enquanto a redução da parcela é ideal para quem quer aliviar o orçamento mensal.
Como decidir entre reduzir o prazo ou a parcela mensal?
A escolha depende dos planos futuros, da situação financeira e das preferências individuais.
Posso mudar a modalidade de amortização a cada aporte?
Sim, é possível optar por uma modalidade agora e escolher outra forma no próximo aporte e assim por diante.
Qual a importância de formalizar e documentar a amortização com a instituição financeira?
É crucial formalizar tudo para um melhor acompanhamento, garantindo que as mudanças no contrato sejam registradas corretamente.